Begrippenlijst en veelgestelde vragen

Appartementsrecht
Met het kopen van een appartementsrecht wordt u mede-eigenaar van het gebouw en geeft het appartementsrecht uw aandeel in het totaal weer (dit is nodig voor de verrekening onderhoudskosten, opstalverzekering, ed). Dit recht ontstaat na het splitsen van een object in meerdere woon/gebruiksruimten en wordt ook als zodanig in het kadaster geregistreerd. Overigens is niet ieder appartement, beneden- of bovenwoning een appartementsrecht.

Asbestclausule
Tot zo’n 15 jaar geleden werden asbesthoudende stoffen verwerkt in bepaalde, meestal brandwerende bouwmaterialen. Als er een kans bestaat dat er asbest aanwezig is, wordt vaak een asbestclausule opgenomen in overeenkomsten. (Voorbeeld: In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen moeten speciale maatregelen worden getroffen, die staan beschreven in de Milieuwet. De koper verklaart in de clausule dat hij hiermee bekend is en vrijwaart daarmee de verkoper van iedere aansprakelijkheid als er inderdaad asbest wordt gevonden).

Bestemmingsplan
De gemeenteraad maakt plannen en bouwvoorschriften in verband met gebruik van grond en bebouwing in een vastgesteld gebied. Deze afspraken worden vastgelegd in een bestemmingsplan, gelden vaak voor een langere periode en het is vaak moeilijk om er van af te wijken. De gemeente gebruikt het bestemmingsplan als leidraad voor het verlenen van (bouw-) vergunningen.

Biedsysteem A
houdt in dat de eerste bieder eenmalig een herkansing krijgt als een volgende bieder een beter bod doet en de verkoper akkoord gaat met dat bod. Als de eerste bieder wil kopen voor de gelijke koopsom en voorwaarden van de tweede bieder, dan mag de eerste bieder het pand kopen. Dit systeem wordt in het algemeen het meest gebruikt.

Biedsysteem B
houdt in dat de verkoop wordt geregeld volgens een methode van inschrijving. Belangstellenden mogen allemaal op een van te voren mee gedeeld uiterlijk tijdstip hun bod uitbrengen bij de verkopende partij. De verkoper zal na overleg laten weten of, en zo ja, aan welke bieder hij wil verkopen (recht van gunning).

Bod
Een bedrag dat door een serieuze gegadigde wordt geboden met daarbij behorende eventuele ontbindende voorwaarden, opleveringsdatum en opsomming van roerende en onroerende zaken die bij dit bod horen.

Bouwkundige keuring
Een rapportage die gemaakt wordt door een bouwkundige in opdracht van de verkoper of koper over de bouwkundige staat van het object en eventueel het toekomstig onderhoud. Een aannemer/bouwkundige kan tevens een gerichte, vrijblijvende offerte uitbrengen met betrekking tot herstel, modernisering, verbouwing, ed.

Canon
Een huurprijs die moet worden betaald als de woning is gebouwd op grond die van iemand anders is (erfpacht). De canon is meestal fiscaal aftrekbaar.

Courtage
Het honorarium van de makelaar voor het verlenen van diensten. U moet pas courtage betalen aan een makelaar als er een overeenkomst is gesloten of als er in opdracht een taxatie is uitgevoerd. Over de hoogte van onze courtage kunnen wij u nader informeren. Courtage is exclusief 19% btw.

Eigendomsbewijs/Akte van levering
Deze akte wordt opgemaakt door de notaris ten bate van de eigendomsoverdracht van onroerende zaken. De notaris laat de akte registreren bij het kadaster.

Eigendomsoverdracht
U bent pas eigenaar van onroerende zaken als de officiële overdracht is geweest bij de notaris. Dit gebeurt door ondertekening van de notariële akte van levering en inschrijving daarvan in het kadaster (juridische levering) en overhandiging van de sleutels (feitelijke levering).

Erfdienstbaarheid
Dit betekent dat derden bepaalde rechten hebben op het gebruik van de grond en/of bebouwing. Erfdienstbaarheden staan in het eigendomsbewijs worden vermeld. Bijvoorbeeld het recht van overpad, uitrit, het gemeenschappelijk gebruik van leidingen, TV-antenne, en dergelijke.

Erfpacht
Een overeenkomst dat een onroerende zaak (meestal perceel grond) door iemand anders mag worden gebruikt dan de eigenaar voor bijvoorbeeld het bouwen en bewonen van een woning. Zo geven diverse gemeenten grond in erfpacht uit. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding, de zogenaamde canon.

Executiewaarde
Als de koper de verplichtingen uit de hypotheekovereenkomst lange tijd niet nakomt, volgt meestal een gedwongen verkoop. De executiewaarde is het bedrag dat de onroerende zaak bij gedwongen verkoop vermoedelijk zal opbrengen. Dit is doorgaans een lagere opbrengst dan wanneer de woning ongedwongen/op de vrije markt wordt verkocht.

Fuco (fundering en casco onderzoek)
Dit wil zeggen dat de woning en fundering van de woning is onderzocht op bouwkundige kwaliteit, draagkracht fundering, aantasting door een bacterie (palenpest), en dergelijke. De staat van de fundering wordt weergegeven in een zogenaamde kwaliteitsklasse. De overheid/gemeente geeft hierbij tevens aan of, en eventueel binnen welke termijn funderingsherstel noodzakelijk is. Bij verkoop van woningen wordt in dergelijke situaties meestal een funderingsclausule in overeenkomsten opgenomen, hetgeen uitsluit dat de verkoper aansprakelijk te stellen is voor de kwaliteit van de fundering en eventueel funderingsherstel.

Kadaster en openbare registers
Een soort bibliotheek waarin gegevens over onroerende zaken (grootte perceel en grenzen, huidige- en voorgaande eigenaren, hypotheken, monumentenwet, ed) worden bijgehouden. Iedereen kan hier tegen betaling informatie opvragen.

Koopakte
Een schriftelijk en onderhands koopcontract tussen kopers en verkopers waarin alle mondelinge overeengekomen afspraken worden vastgelegd en waarin eventueel ontbindende voorwaarden, bijzondere clausules en de lasten en verplichtingen worden opgenomen. Deze wordt in principe opgemaakt door verkopende makelaar.

K.K. Kosten koper
De kosten die gemaakt moeten worden om een onroerende zaak in eigendom te krijgen, zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de akte van levering en de registratie bij het kadaster, eventuele makelaarscourtage en financieringskosten, zijn voor rekening van de koper en zijn daarom niet in de koopsom inbegrepen. Informeer tijdig naar de hoogte van de kosten.

Makelaar in onroerende zaken
Deskundige op het gebied van onroerende zaken, die o.a. overeenkomsten tot stand brengt. De makelaar bemiddelt tussen kopers en verkopers en waardeert (on)roerende zaken. Tot 2001 werd de makelaar in zijn ambt beëdigd door de rechtbank. 

Milieuclausule
Wordt vaak in overeenkomsten opgenomen. Dit sluit aansprakelijkheid van de verkoper uit wat betreft de bodemgesteldheid en eventuele saneringsverplichtingen die daar uit kunnen voortvloeien. (Voorbeeld: De verkoper verklaart dat over eventuele bodemverontreiniging niets anders bekend is dan het faxbericht van het gewestelijk milieubureau, die aan de akte wordt gehecht. Iedere aansprakelijkheid van de verkoper voor bodem- en/of grondwaterverontreiniging wordt uitgesloten. De koper kan de verkoper niet voor enige vorm van bodem en/of grondwaterverontreiniging aanspreken. Dit kan alleen als er sprake is van een verwijtbaar toerekenbaar handelen, nalaten of verzwijgen van de verkoper zelf).

Nationale Hypotheekgarantie
Garantie dat de 'Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen' zich tegenover een hypotheekbank garant stelt voor de betaling van de hypotheekvordering, op het moment dat de onroerende zaak gedwongen moet worden verkocht. Om voor NHG in aanmerking te komen moeten aanvragers aan bepaalde voorwaarden voldoen (inkomen, hoogte koopsom, en dergelijke).

Notaris
Ambtenaar door De Kroon benoemd om o.a. rechtsgeldige akten op te stellen en te passeren. U krijgt met de notaris te maken bij de eigendomsoverdracht van de onroerende zaken, bij het passeren van hypotheekakten, erfrecht, testament, samenlevingscontracten, ed.

Onder bod zijn
Een toezegging van de makelaar van de verkoper aan een gegadigde, geen transactie met andere gegadigden te zullen bevorderen. Bezichtigingen door andere gegadigden blijven wel mogelijk.

Onderhandse verkoopwaarde
Verkoopwaarde van onroerende zaken die onder normale omstandigheden op de vrije markt worden verkocht. Dit in tegenstelling tot de gedwongen (executoriale) verkoop.

Onroerende zaak
Hieronder wordt verstaan de grond en alles wat zich daarop, of daarin bevindt, voorzover dat hiermee aard- of nagelvast verbonden is. Voorheen onroerend goed genoemd.

Ontbindende voorwaarde(n)
Een voorwaarde die kan worden opgenomen in koopovereenkomsten. Deze zorgt ervoor dat de overeenkomst kan worden ontbonden als die voorwaarde niet wordt vervuld. Voorbeeld: een ontbindende voorwaarde ten behoeve van de hypothecaire financiering tegen marktconcurrerende voorwaarden en tarieven of het verkrijgen van een woonvergunning.

Ouderdomsclausule
Als een woning niet die eigenschappen heeft, die men van nieuwe(re) woningen kan verwachten, wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen (Voorbeeld: de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan ...jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.

Overbruggingskrediet
Een lening die de periode overbrugt tussen betaling van de aankoop en ontvangst van de opbrengst/koopsom uit de verkoop. Dit krediet wordt o.a. verstrekt op basis van de overwaarde van de huidige woning, hoogte inkomen en koopsom/hypotheek nieuwe woning.

Overdrachtsbelasting
Heffing van de overheid die veelal de koper van een woning moet betalen. De overdrachtsbelasting bedraagt 6% van de marktwaarde. Wanneer u een woning onder deze marktwaarde koopt, kunt u toch een hogere aanslag krijgen. Wanneer in een overeenkomst BTW is opgenomen - en dat is meestal zo bij een nieuwbouwwoning - hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen.

Sleutelverklaring
Deze wordt opgemaakt als de feitelijke levering (het overhandigen van de sleutels) op een eerder tijdstip plaatsvindt dan de juridische eigendomsoverdracht bij de notaris.

Taxateur
Iemand die zaken op hun marktwaarde schat. Het taxatietarief is vaak afhankelijk van de hoogte van de getaxeerde waarde en het doel van de waardering. Wij informeren u graag vrijblijvend.

Vrij op naam (VON)
VON betekent dat in de koopsom alle kosten zijn inbegrepen om de onroerende zaak in eigendom op naam te krijgen (overdrachtsbelasting en/of notariële akte van levering, BTW, en dergelijke). Hierbij horen niet de eventuele kosten van uw makelaar, notaris inzake hypotheekakte en dergelijke.

Waarborgsom/bankgarantie
Een bankgarantie garandeert dat koper/s na een eerste aanmaning door de notaris een schuld van de aanvrager zal voldoen. Dit gaat op in het geval dat de koper nalatig is in de nakoming van de overeengekomen verplichtingen. In plaats van een waarborgsom contant te voldoen aan de notaris, kan een garantieverklaring/bankgarantie door bijvoorbeeld de geldverstrekker worden afgegeven. Veelal bedraagt de waarborgsom/bankgarantie 10% van de koopsom en moet de garantie binnen 2 tot 3 weken aan de notaris zijn voldaan.

Woonvergunning/vestigingseisen
In veel gemeenten heeft u een woonvergunning nodig om een huis te kunnen kopen/huren beneden een bepaalde koop-/huursom. Deze woonvergunning krijgt u van de gemeente wanneer u aan een aantal voorwaarden voldoet, bijvoorbeeld woonachtig en/of werkzaam bent in de (regio) gemeente. Soms speelt de hoogte van het inkomen een rol. Informeer tijdig of in de gemeente waar u zich wilt vestigen, een dergelijke vergunning nodig is. Wij informeren u graag vrijblijvend.

WOZ-waarde
Bij de Wet Onroerende Zaken vastgestelde waarde van onroerende zaken, die onder anderen wordt gebruikt bij de vaststelling van de hoogte van (gemeente) belastingen.

De tien meest gestelde vragen.

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, ''onder bod'' is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.

3. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder ''Word ik koper als ik de vraagprijs bied?''), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt dit eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen ''naar elkaar toekomen'' in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verlagen.

4. Wanneer komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn voor de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit ''onder voorbehoud van financiering'' is.

5. Word ik koper als ik de vraagprijs biedt?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

6. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigingen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag acht en negen). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw makelaar naar informatie over deze procedure.

 

7. De makelaar vraagt een 'belachelijke' hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken - roerende zaken bijvoorbeeld - pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

8. Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

9. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen. Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.

10. Zit de makelaarscourtage in de 'kosten koper'?
Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid 'hangt' aan de overdracht van de woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.